Εκτός σχεδίου: οι αλλαγές για όλους τους ιδιοκτήτες σε 20+1 ερωτήσεις απαντήσεις

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από τρία χρόνια εξαγγελιών για μεταβατική νομοθετική ρύθμιση, αποφάσισε να προωθήσει οριστική και ασφαλή λύση στην εκτός σχεδίου δόμηση με ΠΔ, που θα έχει την έγκριση του Συμβουλίου της Επικρατείας, μέσω του προγράμματος μελετών αναγνώρισης οδών, στο πλαίσιο του νέου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού για όλη τη χώρα. Στο ecopress  σε 20+1 ερωτήσεις απαντήσεις ποιοι θα χτίζουν και ποιοι όχι, με τη νέα λύση του ΥΠΕΝ και τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες.

Με τις μελέτες αναγνώρισης οδών, λύνεται οριστικά η απαίτηση που θέτουν οι αποφάσεις του ΣτΕ για οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου γηπέδων μόνον εφόσον διαθέτουν πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο. Στο ΥΠΕΝ  ετοιμάζουν σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, που ορίζει τους κανόνες για την οικοδομησιμότητα γηπέδων στις εκτός σχεδίου περιοχές, τους οποίους θα ακολουθήσουν οι μελέτες αναγνώρισης οδών. Το σχέδιο ΠΔ θα σταλεί έως το τέλος του έτους για νομοτεχνική επεξεργασία και έγκριση από το ΣτΕ. Οι μελέτες αναγνώρισης οδών είναι σε εξέλιξη για τα νησιά και ανατίθενται τώρα για την ηπειρωτική Ελλάδα. Από το υπουργείο λένε ότι όλες αυτές οι διαδικασίες θα κινηθούν γρήγορα και θα υπάρχει οριστική λύση για την εκτός σχεδίου δόμηση εντός του 2026.

Για την πολεοδομική αναγνώριση οδών η διαδικασία θα «πατήσει» πάνω στο υφιστάμενο αγροτικό οδικό δίκτυο, με επιλογή μόνο εκείνων των δρόμων που εξυπηρετούν λειτουργικά και συνδέονται με δημόσιους χώρους,  όπως παραλίες, εκκλησίες ή αρχαιολογικά μνημεία.

◊ «Τυφλοί δρόμοι που ξεκινούν και καταλήγουν στο πουθενά δεν θα χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι. Θέλουμε ένα ενιαίο, λειτουργικό δίκτυο που θα έχει πραγματική πολεοδομική αξία», υπογραμμίζει ο Νίκος Ταγαράς αρμόδιος υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

◊ «Καλύτερα να καθυστερήσουμε και να πηγαίνουμε με ασφάλεια, παρά να βγάζουμε νομοθετικές ρυθμίσεις, οι οποίες δημιουργούν αμφισβήτηση, ως προς την συνταγματική αντοχή τους», τόνισε χαρακτηριστικά ο Ευθύμιος Μπακογιάννης γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, μιλώντας για τη νέα οριστική λύση με ΠΔ και μέσω των μελετών αναγνώρισης οδών.

Η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ ανακοινώνοντας νέα οριστική λύση για το 2026 βάζει παράλληλα τέλος στο σίριαλ της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση, που βρέθηκε σε εξέλιξη από τον Μάρτιο του 2023 έως σήμερα,  με ανακοινώσεις και αποφάσεις οι οποίες δεν υλοποιήθηκαν.

Τι πρέπει να κάνουν και τι να περιμένουν οι πολίτες με οικόπεδα εκτός σχεδίου τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων.

Μέχρι την ολοκλήρωση και την έγκριση του νέου Προεδρικού Διατάγματος για την αναγνώριση οδών, καθώς και την υλοποίηση των μελετών αναγνώρισης οδών σε κάθε δήμο, οι πολίτες που διαθέτουν γήπεδα εκτός σχεδίου,  ακόμη κι αν είναι άρτια κατά κανόνα (δηλαδή τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων), θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η δυνατότητα έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών εξαρτάται πλέον αποκλειστικά από το αν το ακίνητό τους διαθέτει νόμιμο πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία αναγνώρισης των οδών:

♦ Δεν αλλάζει η ισχύουσα νομοθεσία για τα όρια αρτιότητας (4 στρέμματα και άνω),

♦ Δεν θεμελιώνεται νέο δικαίωμα δόμησης σε γήπεδα, χωρίς αναγνωρισμένο πρόσωπο,

♦ Δεν προβλέπεται μεταβατική ρύθμιση, καθώς το ΥΠΕΝ έχει επιλέξει την οριστική επίλυση μέσω θεσμοθετημένου και ελεγχόμενου από το ΣτΕ πλαισίου

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου, όπως συμβουλεύουν έμπειροι τεχνικοί παράγοντες  θα πρέπει επομένως:

→Να αποφύγουν την υποβολή αιτήσεων για νέες οικοδομικές άδειες μέχρι να ολοκληρωθεί το ΠΔ, εκτός αν διαθέτουν τεκμηριωμένο πρόσωπο σε δρόμο που έχει ήδη αναγνωριστεί ή χαρακτηρίζεται δημόσιος.

Το “πάγωμα” εδώ και τρία χρόνια της εκτός σχεδίου δόμησης έχει παγώσει την αξιοποίηση χιλιάδων ιδιοκτησιών, πολλές από τις οποίες αλλάζουν χέρια σε χαμηλές τιμές.

-«Και αυτοί όμως που αγοράζουν φθηνά προσδοκούν να αξιοποιήσουν τις εκτάσεις για πώληση σε μεγαλύτερες τιμές, δόμηση και επενδύσεις όταν λυθεί το πρόβλημα της εκτός σχεδίου το 2026-27. Ας φροντίσουν οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου γηπέδων – εάν βέβαια αντέχουν οικονομικά να περιμένουν- να είναι αυτοί οι  κερδισμένοι», συμβουλεύει έμπειρος μηχανικός.

→Να μεριμνήσουν για τη συγκέντρωση όλων των τίτλων και χαρτογραφικών στοιχείων (π.χ. συμβόλαια, παλαιές αεροφωτογραφίες, τοπογραφικά), ώστε να είναι έτοιμοι να αποδείξουν τη νόμιμη πρόσβαση του ακινήτου τους όταν ενεργοποιηθεί η νέα διαδικασία.

Σε 20 ερωτήσεις- απαντήσεις, ποιοι θα χτίζουν και ποιοι όχι, με τη νέα λύση του ΥΠΕΝ και τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

1.Γιατί προχωρά το ΥΠΕΝ σε νέο πλαίσιο για την εκτός σχεδίου δόμηση;

Επειδή για δεκαετίες επικρατούσε ασάφεια, διαφορετικές ερμηνείες από τις πολεοδομίες και αβεβαιότητα για τους πολίτες. Μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικράτειας, κρίθηκε αναγκαίο να υπάρξει ενιαίο, σαφές και συνταγματικά θωρακισμένο πλαίσιο που θα ισχύει σε όλη τη χώρα.

2. Τι σημαίνει «αναγνώριση οδών» και γιατί είναι απαραίτητη;

Η αναγνώριση οδών είναι η διαδικασία με την οποία το κράτος καταγράφει, χαρτογραφεί και θεσμοθετεί τους δρόμους που θεωρούνται κοινόχρηστοι, δηλαδή νόμιμοι. Είναι το πρώτο βήμα για να καθοριστεί ποια οικόπεδα εκτός σχεδίου διαθέτουν νόμιμο «πρόσωπο σε δρόμο» και μπορούν να οικοδομηθούν.

3. Ποιος είναι ο στόχος του νέου σχεδιασμού;

Να δημιουργηθεί έως το 2026 μια ενιαία, θεσμοθετημένη βάση δεδομένων όλων των κοινόχρηστων οδών της χώρας, η οποία θα δεσμεύει όλες τις πολεοδομίες και θα βάζει τέλος στις αντικρουόμενες ερμηνείες και στην πολεοδομική αβεβαιότητα.

4. Πώς θα γίνει η αναγνώριση των δρόμων;

Οι ειδικές μελέτες αναγνώρισης οδών εκπονούνται ανά δημοτική ενότητα. Χαρτογραφούν όλους τους δρόμους που υπάρχουν εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, καταγράφουν τα χαρακτηριστικά τους (μήκος, πλάτος, ρόλο) και αξιολογούν αν πληρούν τα κριτήρια για να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι.

5. Ποια είναι τα βασικά κριτήρια για να θεωρηθεί ένας δρόμος κοινόχρηστος;

Ένας δρόμος θα θεωρείται κοινόχρηστος εφόσον:

◊ Υφίσταται με τη βούληση της Πολιτείας ή έχει αναγνωριστεί με νόμιμο τρόπο.

◊ Εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ του 1977.

◊ Έχει αποτυπωθεί στο Κτηματολόγιο ή έχει αναγνωριστεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

◊ Συνδέεται λειτουργικά με δημόσιους χώρους ή υποδομές (π.χ. παραλίες, εκκλησίες, μνημεία).

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας βάζει τάξη στην εκτός σχεδίου δόμηση. Για πρώτη φορά, η Πολιτεία αναγνωρίζει επίσημα ποιοι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι και δίνουν δικαίωμα δόμησης. Μέχρι το 2026, με Προεδρικό Διάταγμα και νέες μελέτες αναγνώρισης οδών, η Ελλάδα θα διαθέτει ενιαίο και σαφές πλαίσιο για το πού μπορεί κανείς νόμιμα να χτίσει. Στόχος είναι η ασφάλεια δικαίου, ο ορθολογικός χωροταξικός σχεδιασμός και η προστασία του περιβάλλοντος.

6. Γιατί χρησιμοποιούνται οι αεροφωτογραφίες του 1977 ως έτος αναφοράς;

Η χρήση των αεροφωτογραφιών του 1977 αντικαθιστά το προηγούμενο όριο του 1923 και εξασφαλίζει τεχνικά αξιόπιστα και νομικά τεκμηριωμένα δεδομένα. Με αυτόν τον τρόπο το ΥΠΕΝ βασίζει τις αποφάσεις του σε πραγματική εικόνα του χώρου και όχι σε υποθετικά ή αμφισβητούμενα στοιχεία.

7. Ποια είναι η ιδιαιτερότητα των νησιών;

Τα νησιά διαθέτουν περιορισμένο και συχνά δυσπρόσιτο οδικό δίκτυο, με στενούς δρόμους, έντονες κλίσεις και παραδοσιακή μορφολογία. Οι μελέτες για το νησιωτικό χώρο θα λάβουν υπόψη αυτές τι ιδιαιτερότητες, ώστε οι κανόνες να είναι ρεαλιστικοί και εφαρμόσιμοι.

8. Πότε θα ολοκληρωθεί το νέο πλαίσιο;

Ο χρονικός ορίζοντας ολοκλήρωσης είναι τα μέσα του 2026. Έως τότε θα έχει εγκριθεί το Προεδρικό Διάταγμα για τα κριτήρια αναγνώρισης οδών και θα έχουν ολοκληρωθεί οι μελέτες για νησιά και ηπειρωτική χώρα, λένε από το ΥΠΕΝ.

9. Τι σημαίνει αυτό για τους ιδιοκτήτες γης εκτός σχεδίου;

Με τη θεσμοθέτηση του οδικού δικτύου θα ξεκαθαρίσει οριστικά ποια οικόπεδα έχουν δικαίωμα δόμησης. Όσα διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο, αναγνωρισμένο δρόμο θα μπορούν να χτίσουν, σύμφωνα με τα ισχύοντα κριτήρια αρτιότητας.

10. Τι θα γίνει με τα οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο;

Αυτά τα οικόπεδα δεν θα μπορούν να θεωρηθούν οικοδομήσιμα. Η Πολιτεία όμως επιδιώκει με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια να δημιουργήσει μελλοντικά σαφές πλαίσιο και για τις περιοχές αυτές, με πρόβλεψη για δρόμους και κοινόχρηστους χώρους.

11. Ποια είναι τα κριτήρια αρτιότητας που συνεχίζουν να ισχύουν;

Τα γνωστά όρια των 4,8, 12 και 16 στρεμμάτων, ανάλογα με την περιοχή και τις προβλέψεις των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Επιπλέον, απαιτείται πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο.

12. Τι αλλάζει για τις εκκρεμείς οικοδομικές άδειες;

Οι άδειες που έχουν εκδοθεί νόμιμα δεν θίγονται. Για τις  νέες, οι πολίτες θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι το οικόπεδο έχει νόμιμο πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο, όπως θα ορίζει το Προεδρικό Διάταγμα.

13. Γιατί δεν επελέγη μεταβατική ρύθμιση;

Το ΥΠΕΝ έκρινε ότι μια προσωρινή νομοθετική ρύθμιση θα δημιουργούσε νέες αμφισβητήσεις και πιθανές αντισυνταγματικότητες. Γι’ αυτό προχωρά σε οριστική λύση μέσω Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα έχει προληπτικό έλεγχο από το Συμβούλιο της Επικράτειας.

14. Ποιο είναι το περιεχόμενο του νέου Προεδρικού Διατάγματος;

Το νέο ΠΔ καθορίζει τα κριτήρια αναγνώρισης των δρόμων, τις τεχνικές προδιαγραφές των μελετών και τους κανόνες παρόδιας δόμησης. Στόχος είναι η πλήρης νομική κατοχύρωση της δόμησης εκτός σχεδίου και η εξάλειψη της πολεοδομικής ανασφάλειας.

15. Τι αποφάσεις του ΣτΕ οδήγησαν στις αλλαγές;

Η Ολομέλεια του ΣτΕ (176/2023) έκρινε ότι δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε γήπεδο χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό. Ακολούθησαν αποφάσεις, όπως του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, που ακύρωσαν άδειες σε περιπτώσεις δρόμων ιδιωτικής πρωτοβουλίας ή με δουλείες διόδου.

Όσοι υποβάλλουν αιτήσεις για οικοδομική άδεια πριν εξασφαλιστεί με ΠΔ αναγνώρισης οδού ότι έχουν πρόσωπο  σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο να γνωρίζουν ότι το ΥΠΕΝ δεν έχει εκδώσει εγκύκλιο για ενιαία αντιμετώπιση του θέματος. Το αποτέλεσμα είναι ότι μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ δεν εκδίδονται άδειες για γήπεδα εκτός σχεδίου χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο πολεοδομικά δρόμο από τις περισσότερες ΥΔΟΜ της χώρας.  Και αν “πετύχουν” να εκδώσει χωρίς τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις οικοδομική άδεια η ΥΔΟΜ της περιοχής τους, αυτές οι άδειες  είναι ευάλωτες να ακυρωθούν μετά από προσφυγές.

16. Ποιο θέμα υπάρχει με τις λεγόμενες «δουλείες διόδου»;

Οι δρόμοι που είχαν δημιουργηθεί από ιδιώτες για πρόσβαση σε γήπεδα δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι. Επομένως, τα οικόπεδα αυτά δεν μπορούν να αποκτήσουν νόμιμο δικαίωμα δόμησης μέσω τέτοιων διόδων.

17. Πώς θα αξιοποιηθούν οι νέες μελέτες αναγνώρισης οδών;

Οι μελέτες θα αποτελέσουν επίσημα τεχνικά και νομικά τεκμήρια. Με βάση αυτές θα καθοριστούν οι δρόμοι που θεωρούνται κοινόχρηστοι και θα εκδοθούν οι επόμενες οικοδομικές άδειες.

18. Πώς συνδέεται η διαδικασία με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια;

Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ενσωματώσουν τα δεδομένα των αναγνωρισμένων οδών, εξασφαλίζοντας ότι κάθε περιοχή θα έχει ενιαίο και νόμιμο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού.

19. Τι οφέλη θα έχει ο πολίτης και η αγορά ακινήτων;

Το νέο πλαίσιο προσφέρει σαφήνεια, ασφάλεια δικαίου και ίση μεταχείριση. Ο ιδιοκτήτης γνωρίζει πλέον με βεβαιότητα αν το οικόπεδό του είναι οικοδομήσιμο. Οι επενδυτές αποκτούν σταθερό περιβάλλον και οι πολεοδομίες λειτουργούν με ενιαία κριτήρια.

20. Τι σημαίνει συνολικά η μεταρρύθμιση αυτή;

Η Ελλάδα αποκτά για πρώτη φορά ενιαία βάση δεδομένων κοινόχρηστων δρόμων και σαφές πλαίσιο δόμησης εκτός σχεδίου. Πρόκειται για μια θεσμική τομή που ενισχύει τη διαφάνεια, προστατεύει το περιβάλλον και προσφέρει σταθερότητα στις αναπτυξιακές δραστηριότητες της χώρας.

Του Αργύρη Δεμερτζή

ecopress.gr