Πολλές είναι οι περιπτώσεις που τα ακίνητα, κυρίως στις εκτός σχεδίου περιοχές αλλά και εντός οικισμών, είτε μιλάμε για καλλιεργούμενα αγροτεμάχια, είτε όχι, στερούνται πρόσβασης σε κοινόχρηστο δρόμο. Ως αποτέλεσμα αυτό έχει να δημιουργούνται πολύ συχνά διενέξεις μεταξύ των ιδιοκτητών ή/και των ενοικιαστών σχετικά με την διέλευση και την πρόσβαση στα λεγόμενα και «τυφλά» ακίνητα (αγροτεμάχια), όσα δηλαδή δεν έχουν δική τους δίοδο (δρόμο).
Για το θέμα αυτό, της δουλείας διόδου σε ένα αγροτεμάχιο ο ΑγροΤύπος μίλησε με την κα Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφο Μηχανικό με έδρα στο Βόλο.
Τι είναι πραγματική δουλεία διόδου σε ένα αγροτεμάχιο;
Η πραγματική δουλεία αναφέρεται σε ακίνητο και αφορά στο δικαίωμα διέλευσης μέσω άλλου γειτονικού ακινήτου, το οποίο βαρύνεται με την παραχώρηση δουλείας διόδου.
Στην περίπτωση αυτή υπάρχουν δύο κατηγορίες ακινήτων. Το Δεσπόζον, που είναι το ωφελούμενο ακίνητο, του οποίου ο κύριος έχει δικαίωμα πραγματικής δουλείας σε άλλο ακίνητο και το δουλεύον ακίνητο, το οποίο βαρύνεται από την ύπαρξη της πραγματικής αυτής δουλείας.
Σε ποιον ανήκει η έκταση που καλύπτει μια δίοδος;
Η έκταση της δουλείας διόδου παραμένει στην ιδιοκτησία αυτού που παραχώρησε το δικαίωμα διέλευσης και δεν αποτελεί κοινόχρηστη έκταση. Η λωρίδα αυτή προσμετράται στην κάλυψη και τη δόμηση του γηπέδου, δεν μπορεί όμως να κτιστεί.
Μπορώ να ζητήσω δίοδο από τον γείτονα για να χτίσω ένα οικόπεδο που είναι μέσα στο χωριό;
Για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εντός οικισμού, που στερείται σχεδίου πόλης, πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. πλατεία, δημοτικό δρόμο), εκτός κι αν από τις ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή, επιτρέπεται στα ακίνητα που υφίστανται από παλιά (πριν συγκεκριμένης ημερομηνίας) να χτίζονται με όσες διαστάσεις κι αν έχει το οικόπεδο. Προσοχή όμως γιατί πολλοί ιδιοκτήτες οικοπέδου που στερούνται προσώπου σε δρόμο, νομίζουν ότι αν δημιουργηθεί σήμερα δουλεία διόδου μέσω του γείτονα μπορούν να οικοδομήσουν! Αυτό όμως δεν ισχύει.
Μπορεί να συσταθεί δουλεία σε εκτός σχεδίου περιοχή;
Επιτρέπεται να γίνει σύσταση δουλείας διόδου σε περίπτωση «τυφλού» αγροτεμαχίου που βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχής, όταν συμφωνεί και ο όμορος ιδιοκτήτης να παραχωρήσει δίοδο δουλείας, έναντι αποζημίωσης. Σε αυτήν την περίπτωση μηχανικός συντάσσει το τοπογραφικό σχέδιο, στο οποίο περιγράφονται τα ακίνητα καθώς και η θέση, οι διαστάσεις και η έκταση της δουλείας διόδου. Το τοπογραφικό θα συνοδεύει τη συμβολαιογραφική πράξη που θα μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο.
Σε περίπτωση που ο όμορος ιδιοκτήτης αρνηθεί, τότε ο ιδιοκτήτης του «τυφλού» ακινήτου μπορεί να προσφύγει σε αρμόδιο δικαστήριο, το οποίο θα καθορίσει την έκταση της δουλείας διόδου καθώς και το ποσό αποζημίωσης του κυρίου του δουλεύοντος ακινήτου.
Ο «τυφλός» γείτονας ζητά να του παραχωρήσω δουλεία διέλευσης κι εγώ αρνούμαι, γιατί υπάρχει λύση διέλευσης από άλλη ιδιοκτησία. Ποιος αποφασίζει τη θέση της διόδου;
Το Δικαστήριο αφού λάβει υπόψη του όλα τα πραγματικά στοιχεία και κυρίως το τοπογραφικό διάγραμμα που θα αποτυπώνει όλες τις όμορες ιδιοκτησίες του περίκλειστου ακινήτου καθώς και τη συντομότερη δίοδο προς τον πλησιέστερο δρόμο, θα αποφασίσει σε ποια ιδιοκτησία θα επιβληθεί δουλεία διόδου. Η διέλευση μέσα από το γειτονικό ακίνητο πρέπει να σχεδιασθεί έτσι ώστε να εξυπηρετεί το «τυφλό» ακίνητο, με τη μικρότερη δυνατή όχληση ή ζημία στο βαρυνόμενο ακίνητο. Ο κύριος του «τυφλού» ακινήτου υποχρεούται να καταβάλλει αποζημίωση για τη διέλευση που του παρέχει το γειτονικό ακίνητο.
Πότε απαγορεύεται η σύσταση δουλείας διόδου;
Απαγορεύεται στις περιπτώσεις οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης ή επέκτασης των κτιρίων ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.
Έχω συμβόλαιο που περιγράφει τη δουλεία διόδου. Όμως ο κύριος του δουλεύοντος πούλησε το ακίνητό του. Μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να κλείσει την δίοδο;
Όχι, εφόσον η δουλεία διόδου περιγράφεται σε συμβολαιογραφική πράξη η οποία έχει μεταγραφεί, συνιστά βάρος του δουλεύοντος ακινήτου και το ακολουθεί σε όλες τις μεταβιβάσεις του.
Καταργείται αυτόματα η δουλεία διόδου, σε περίπτωση που η ιδιοκτησία του γείτονα απέκτησε πρόσβαση από νέο δρόμο που διανοίχθηκε και δεν είναι πλέον τυφλό;
Δεν καταργείται αυτόματα η δουλεία διόδου που περιγράφεται σε συμβολαιογραφική πράξη η οποία μεταγράφηκε. Σε κάθε περίπτωση, μπορεί ο ιδιοκτήτης του δουλεύοντος ακινήτου (βαρυνόμενο ακίνητο), να προσφύγει στα δικαστήρια και να ζητήσει την κατάργηση της δουλείας διόδου, εφόσον αποδεδειγμένα δεν συντρέχουν πλέον λόγοι ύπαρξης της.
Ο γείτονας μου έκοψε τη διέλευση από δρομάκι που περνούσα εδώ και 30 χρόνια και με απέκλεισε από το χωράφι μου. Τι να κάνω;
Η δουλεία μπορεί να συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη σύστασης πραγματικής δουλείας διόδου. Σε πολλές περιπτώσεις όμως, η πραγματική δουλεία συστήνεται και με χρησικτησία. Για την κτήση πραγματικής δουλείας με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται η άσκηση συνεχούς και αδιάλειπτης οιονεί νομής στο ακίνητο επί 20ετία.
Επομένως εάν στα συμβόλαια των δύο συγκεκριμένων όμορων ιδιοκτητών δεν περιγράφεται δουλεία διόδου και το ακίνητο στερείται πρόσβασης σε κοινόχρηστο χώρο, τότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγνώριση δουλείας διόδου, λόγω της αδιάλειπτης χρήσης επί 20ετία.
Τι γίνεται με τα «τυφλά» οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης; Επιτρέπεται η σύσταση δουλείας;
Για τα οικόπεδα, που δεν έχουν το απαιτούμενο πρόσωπο σε δρόμο και δεν είναι άρτια και οικοδομήσιμα, απαιτείται η σύνταξη πράξης τακτοποίησης από την πολεοδομία και εξετάζεται η τακτοποίηση ή η προσκύρωση του σε όμορα οικόπεδα.
Οικόπεδα που δε μπορούν με την τακτοποίηση να αποκτήσουν πρόσωπο σε δρόμο, μπορούν να οικοδομηθούν, εφόσον η έλλειψη προσώπου δεν έγινε με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών μετά το 1977.
Ποιος κάνει δήλωση στο Κτηματολόγιο, όταν υπάρχει δουλεία;
Σε περίπτωση δουλείας διόδου υποβάλλεται δήλωση και από τους δύο συμβαλλόμενους. Δηλαδή και ο δικαιούχος της δουλείας (Δεσπόζον ακίνητο) και ο κύριος του βεβαρημένου με τη δουλεία ακινήτου (δουλεύον ακίνητο) υποχρεούνται σε δήλωση δικαιώματος κτηματολογίου.
